Perkara yang Perlu Diperhatikan dalam Hartanah Pelaburan

Baru-baru ini saya ditanya apakah perkara utama yang kami cari dalam hartanah pelaburan dan kriteria yang kami gunakan untuk menentukan amaun tawaran untuknya.

Nombor satu, ia perlu membuat kita wang dengan cepat. Jika tiada keuntungan segera dalam perjanjian itu, kami berjalan. Sebagai contoh, kami tidak membeli tanah – binaan baru mengambil masa terlalu lama dan kami melalui kemelesetan 2008-2010. Giliran pasaran itu berlaku dengan pantas – seperti seseorang membelok suis lampu. Pembina adalah orang pertama yang dikeluarkan daripada perniagaan kerana, pada masa hartanah mereka sedia untuk dipasarkan, sudah terlambat – mereka tidak mempunyai pembeli dan kebanyakan hartanah tersebut telah diambil oleh bank.
Atas sebab yang hampir sama, saya mengelakkan pemulihan besar. Saya tidak tahu bagaimana pasaran runcit dalam masa 9 bulan. Matlamat saya adalah untuk masuk dan keluar dari perjanjian dengan cepat. Saya suka pemulihan-ke-peruncitan saya mengambil masa 3 bulan atau kurang dari pembelian hingga penjualan.

Potensi penghargaan: Jangan bergantung pada penghargaan. Penghargaan berfungsi hanya dalam segmen yang sangat kecil di negara ini – bandar besar seperti Seattle, Phoenix, LA, Miami. Bagi kebanyakan daripada kita, penghargaan adalah sangat perlahan dan saya mahukan keuntungan lebih awal daripada 15-20 tahun dari sekarang, jadi saya fokus pada aliran tunai apabila saya merancang untuk memegang. By the way, ia perlu membuat aliran tunai yang baik dari hari pertama – saya tidak mahu menunggu tarikh akan datang untuk mula menjana pendapatan.

Potensi keuntungan: Satu perkara yang telah kami lakukan dari awal ialah menuntut keuntungan pada hari kami membeli. Kerana kami tidak pernah membuat spekulasi tentang masa depan, kami berjaya melalui kemelesetan ekonomi 2008-2010 secara asasnya tidak terjejas. Kami mahukan aliran tunai dan ekuiti apabila kami membeli. Itu memberi kami ruang untuk menjual sewa yang lebih rendah atau lebih rendah mengikut keperluan apabila nilai pasaran jatuh.

Bagaimanakah kita menentukan berapa banyak untuk ditawarkan? Ia bergantung, yang saya tahu adalah jawapan yang mengerikan, tetapi ia benar. Lokasi, kualiti, keadaan dan strategi keluar kami (pemborong, pemulihan, penyewaan) semuanya memainkan peranan dalam tawaran kami. Sentiasa ada perkara tambahan yang memberi kesan, termasuk sama ada kita perlu membayar pembiayaan untuk membeli hartanah. Dalam kes itu, kami menawarkan lebih sedikit kerana kami mempunyai kos yang berkaitan dengan peminjaman tetapi, jika penjual bersedia untuk membiayai, kami boleh menawarkan lebih banyak.

Jadilah konservatif: Paling penting: beli secara konservatif. Bagi kami, semua pembelian mesti mempunyai ekuiti dan aliran tunai dari hari kami menutup pembelian. Flips mesti mempunyai potensi keuntungan ARV (nilai selepas pembaikan) yang besar supaya kami boleh menjualnya di bawah nilai pasaran, jika perlu, untuk menjualnya dengan cepat. Saya mahu setiap pemulihan dijual, bukan untuk dijual.

Strategi utama yang telah membawa kami selamat melalui semua pasang surut pasaran kami ialah – “Jadilah konservatif”. Hartanah yang mencukupi dan peluang yang mencukupi setiap hari sehingga tiada sebab untuk mengejar risiko. Tahap keselesaan pelaburan saya adalah perlahan dan stabil!
Fokus: Kesilapan pelabur terbesar yang saya lihat selama ini (berulang kali) ialah tidak sabar dan terganggu. Terlalu ramai yang mempunyai harapan yang tidak realistik bahawa pelaburan hartanah akan menjadi cara yang cepat atau mudah untuk kekayaan. Ia tidak juga. Pilih strategi, luangkan masa untuk mempelajarinya, dan kekal dengannya. Ganjaran yang luar biasa patut ditunggu.

Recent Comments

No comments to show.